Joka vuosi kevään tullessa pakkaan laukuni, lukitan etuoveni ja jätän Cabo san Lucasissa sijaitsevan huoneistoni taakseni.
Se on vapauttava tunne. Haluan viettää talveni Cabossa. Mutta kun sää paranee, on aika lähteä tien päälle ja suunnata Eurooppaan, jossa asun myöhään syksyyn asti.
Kyky vain poimia ja mennä on minulle korvaamaton. Ja se on entistä helpompaa, kun tiedän, että voin halutessaan luovuttaa avaimet isännöitsijälle, joka voi toimittaa 1 750 dollarin shekin tililleni kuukausittain.
Totuus on, että melkein kuka tahansa voi omistaa kannattavan kodin ulkomailla. Oikeilla kiinteistöpeleillä ja paljon pienemmällä rahamäärällä kuin uskotkaan, voit itse asiassa omistaa useita… matkustaa niiden keskuudessa, vuokrata ne hyvän tulon saamiseksi, kun et ole paikalla, ja sinä päivänä, jolloin haluat myydä, voit lukita lihavalla voitolla.
Tämä kansainvälinen elämäntapa ja kyky hyötyä kohteista, joissa vuosikymmen on kasvanut ylöspäin, on syy, miksi rakastan ulkomaisia kiinteistöjä.
Et vain löydä tätä yhdistelmää Pohjois-Amerikasta. Sijoittajahattua käyttäessä on vaikea nähdä paljon kestävää nousua.
Useimmat Yhdysvaltojen ja Kanadan markkinat ovat erittäin velkaantuneita ja tuloihin nähden kalliita, ja ne ovat erittäin herkkiä korkojen nousulle tai työllisyyden laskulle. Olen katsellut viimeisten kahden tai kolmen vuoden aikana 'pikkumiesten' kiinteistösijoituksia, ja spekulointi on palannut muodissa. Uutisartikkelit ja sadat blogit käsittelevät sijoittamista Atlantaan tai Austiniin. Televisio-ohjelmissa esiintyvät baristat tai graafiset suunnittelijat, joista tuli talon räpylät.
Minulle tällainen sijoitusleikki on paljon enemmän stressiä kuin tarvitsen. Tiukkojen voittomarginaalien ja suuren hikipääoman sijaan etsin mieluummin markkinoita, joilla on valtava nousu ja pienempi riski. Markkinat, joilla voimme vielä globaalin kriisin aikana pärjätä hyvin.
Tykkään ostaa myös paikoista, joissa kiinteistön omistaminen ei tunnu suurelta vastuulta. Kun lukitsen oveni Cabossa joka kevät, tiedän, että asunnon hallintakustannukset eivät syö omaisuuttani, kun en ole siellä.
Maksan asunnostani vain noin 300 dollaria veroja ja HOA-maksuja kuukaudessa. Kaliforniasta löytämäni samanlaisen kiinteistön hallintakustannukset olivat 2 320 dollaria kuukaudessa. Puhumme suurpiirteistä enemmän. Eikä tämä edes sisällä vakuutuksia tai apuohjelmia… tai asuntolainamaksuja. Tämä on koti, jonka omistat suoraan.
Ja aivan rehellisesti, Cabossa sijaitsevan huoneistoni omistuskustannukset ovat hieman korkeammat kuin monet löytämäni mahdollisuudet KIRJE jäsenet…
Ensimmäistä kertaa sijoittajat unohtavat usein hallussapitokustannusten merkityksen. Mutta jos et ota huomioon, mitä tietyn kiinteistön omistaminen saa sinut takaisin joka kuukausi, se voi syödä tuottoasi.
Ylläpitokulut (tai kantokulut) ovat mitä tahansa toistuvia kuluja, jotka sinun on maksettava kiinteistöstä. Yleensä puhut asuntomaksuista tai asunnonomistajien yhdistyksen (HOA) maksuista yksityisissä yhteisöissä oleville kodeille, kiinteistöverosta, vakuutuksista ja apuohjelmista. Voit myös sisällyttää lainan koron omistuskustannuslaskelmaan.
Nämä kustannukset voivat vaihdella huomattavasti kiinteistön sijainnin, iän, lainatyypin ja sen mukaan, oletko pitkä- vai lyhytaikainen sijoittaja.
Jos olet esimerkiksi lyhytaikainen sijoittaja (kuten talon räpylä), saatat joutua ottamaan asumattoman omaisuuden vakuutuksen. Tai sinulla voi olla korkeakorkoinen laina. Ja jos projekti kestää odotettua pidempään, ylläpitokustannukset voivat vähentää merkittävästi voittomarginaaliasi.
Samoin, jos sijoitat pitkällä aikavälillä vuokran kassavirtaan, sinun on oltava tietoinen hallintokuluista ja kaikesta muusta, mikä voi vaikuttaa nettotuloosi.
Mutta kun on kyse kustannusten säilyttämisestä, ei ole yhtä tärkeää tekijää kuin sijainti. Missä ostat – millä lainkäyttöalueella tai maassa – voi olla ero muutaman sadan dollarin vuosimaksun tai useiden tuhansien dollarien kuukausimaksun välillä.
Se vaikuttaa maksamaasi kiinteistöveroon, HOA-maksujesi kustannuksiin, vakuutuskuluihisi, apuohjelmiin ja muihin.
Toisen asunnon ostajille tämä on ratkaisevan tärkeää. Loppujen lopuksi toinen koti on jotain, josta on tarkoitus nauttia, ei kassavuoto, joka pitää sinut hereillä öisin.
Kuten sanon, kun lukitan oveni Cabossa joka kevät, minun ei tarvitse huolehtia, koska olen jo ottanut huomioon alhaiset pitokustannukset. Mutta jos olisin omistaja Kaliforniassa tai Floridassa, se voi olla hyvin erilainen tarina.
Savillsin tutkimuksen tuoreessa tutkimuksessa havaittiin, että luksuskiinteistöjen hallintakustannukset Pohjois-Amerikan suurissa kaupungeissa ylittävät pitkälti muun maailman kustannukset.
Yhdysvalloissa voit odottaa maksavasi korkeampia kiinteistöveroja, korkeampia HOA-maksuja ja jyrkempiä vakuutusmaksuja.
Esimerkiksi Miamissa keskimääräinen kahden makuuhuoneen huoneisto lähellä rantaa voi maksaa sinulle 600 dollarista reilusti yli 1 000 dollariin kuukaudessa pelkästään HOA-maksuina. Floridan kiinteistöverot ovat hieman kansallista keskiarvoa alhaisemmat, mutta silti osavaltion keskiarvo on 0,94 % kiinteistön arvosta. Joten jopa 250 000 dollarin kodista maksat 2 350 dollaria vuodessa.
Ja hurrikaanille alttiissa tilassa voit odottaa mojovan vakuutusmaksun. Olen nähnyt raportteja asunnonomistajista, jotka maksavat yli 16 000 dollaria vuodessa Key Westin kaltaisissa paikoissa.
Pointtini on tämä: Nämä ovat kaikki kustannuksia, jotka voit minimoida ostaessasi oikeilta kiinteistömarkkinoilta.
Oikeasta matkakohteesta ulkomailta löydät paitsi kiinteistön, jonka voit ostaa paljon halvemmalla kuin vastaavanlaiset kodit Yhdysvalloissa – kiinteistön, joka tarjoaa sinulle haluamasi elämäntavan ja voi myös ansaita sinulle rahaa – mutta ei myöskään maksa nenän kautta sen ylläpitämisestä.
Ota koti Portugalista noin 200 000 euron arvosta. Tällöin kiinteistöverosi olisi vain noin 400 euroa vuodessa. Kotivakuutuksesi on yleensä vain 250 euroa vuodessa. Ja HOA-maksusi olisivat vain 300–400 euroa vuodessa – tai 800 euroa vuodessa uima-altaalla.
Se on yhteensä vain 950–1 450 euroa vuodessa.
Jos päätät vuokrata, voit tehdä sen takaisin viikossa suositussa kohteessa, kuten Algarvessa. Sen jälkeen kiinteistö on sinun nauttiaksesi haluamallasi tavalla. Sinun ei tarvitse huolehtia tulevista laskuista tai sen jättämisestä tyhjäksi viikoksi tai kahdeksi matkustaessasi.
Ja se viime kädessä tekee kodista voimavaran…
Tällä viikolla aion sukeltaa syvemmälle pitokustannuksiin ja siihen, miten ne vertautuvat eri kohteissamme.
Kommenttisi ja kysymyksesi
Onko olemassa maita, joissa on helpompi saada kansalaisuus tai viisumi, jos ostat kiinteistön?
Kysymys Vanessalta: Hei! Mitkä ovat kiinteistön ostamista koskevat säännöt Euroopassa. Onko olemassa maita, joissa on helpompi saada kansalaisuus tai viisumi, jos ostat kiinteistön? Olen etsinyt Espanjasta, Portugalista ja Italiasta.
Ronan vastaus: Hei Vanessa. Luettelostasi maista sekä Espanjalla että Portugalilla on kiinteistösijoitusohjelmat, jotka tunnetaan myös nimellä Golden Visa. Se on aihe, jota olen käsitellyt tarkemmin viimeisimmässä KIRJE kysymys, mikä KIRJE jäsenet voivat pääset tästä .
Pohjimmiltaan tämä tarkoittaa, että jos ostat kiinteistön, joka täyttää tietyn arvokynnyksen jommassakummassa näistä maista, voit saada asuinpaikan. Espanjan osalta vähimmäissijoitus on 500 000 euroa. Portugalissa vähimmäissumma on 250 000–500 000 euroa riippuen ostamasi kiinteistön tyypistä ja sen sijainnista. Annan tiedot kohdassa Syyskuun numero .
Italialla ei ole Golden Visa -ohjelmaa, mutta sillä on yksi parhaimmista reiteistä saada kansalaisuus Euroopassa kansalaisuuskohtaisen ohjelman kautta. Joten saattaa olla aika alkaa tutkia perheesi perintöä.
