Minne ikinä valitsetkaan Italia , sinua ympäröi niin monia hyviä asioita, että sinun on vaikea uskoa, että olet elänyt ilman niitä niin kauan.
Mutta missä päin Italiaa kuvittelet ostavasi kiinteistön ja asuvan? Täällä on luultavasti enemmän kauneutta neliökilometriä kohti kuin melkein missään muussa Euroopan kolkassa. Ihanteelliseen italialaiseen paikkaan ei tule olemaan yksinkertaista, vaikka tiedätkin varmasti, että pidät suurkaupunkielämästä maaseudun rauhasta. Miten valitset vetisen kauneuden välillä Venetsia , Rooman yltäkylläisyys tai sen loisto Firenze ?
Ja jos mielessäsi on pikkukaupunkielämää, alueellinen päätös osoittautuu todennäköisesti yhtä kivuliaaksi. Maantieteelliseen kokoonsa nähden millään muulla maalla ei ole niin monia kaupunkeja, jotka ovat niin ylivoimaisesti siunattuja taiteella ja historialla. Itse asiassa Italiassa on niin monia upeita pikkukaupunkeja, että tuntuu melkein mahdottomalta valita toisiaan.
Pitäisikö sinun löytää italialaista kiinteistöä ja asettua jonnekin pohjoisten järvien ympärille tai johonkin renessanssin kukkulakaupungeista Toscana , Umbria tai Le Marché? Tai ehkä Napolin takana oleva Amalfin rannikko, joka on täynnä suojaisia lahtia ja herkullisia pastellivärisiä kyydissä olevia kyliä?
Vaikka Italiaa ei yleensä pidetä edullisena kohteena kiinteistön ostajille, siellä on jokaiselle jotakin. Unelmoitko 3 000 neliöjalan kunnostetusta maalaistalosta, jossa on tarpeeksi tilaa kaikille perheellesi ja ystävillesi… tai kunnostamattomasta maalaistalosta tai huvilasta, jonka voit rakentaa ja sitten toimia B&B:nä? Tai ehkä kuvittelet itsesi kodikkaassa kylätalossa, joka on tarpeeksi suuri kahdelle… tai kodissa, josta on näköala neliö- (aukio) pienessä historiallisessa kukkulakaupungissa? Huvila näyttävien pohjoisten järvien vieressä? Asunto Välimeren tai Adrianmeren rannikolla… tai suuressa kaupungissa, kuten Roomassa, Firenzessä tai Venetsiassa? Pyöriviä peltoja ja linnoja kruunaavat rinteet? Kaupungin jännitys? Oli unelmasi mikä tahansa, Italia voi toteuttaa sen.
Vaikka Rooman, Firenzen ja Milanon parhaat alueet ovatkin kalliita, kaikki alueet eivät ole niin edullisia kuin voisi odottaa. Maaseudulla ja pienissä kaupungeissa paljon Italian kiinteistöjä on saatavilla alle 100 000 dollarilla.
Millaista kiinteistöä Italiasta haluat ostaa?
Italialla on enemmän kuin maalaistaloja tarjottavanaan. Oletetaan, että etsit yksinkertaista kylätaloa melko hyvässä kunnossa… mutta et halua maksaa yli 150 000 dollaria.
Et löydä sellaista Comojärven rannoilta tuohon hintaan, mutta katso Apuliaa ja sinua hemmotellaan. Yleensä on tarpeen mennä muodikkaiden kohteiden ulkopuolelle löytääkseen järkeviä hintoja. Millaista kotia etsit? Huvilat ja villettas , maalaistaloja, tornitaloja, kylätaloja, keskiaikaisia rivitaloja, vuoristomökkejä, asuntoja kaupungissa tai meren rannalla – se on sinun. A rakennus jos haluat, mutta jos sydämesi on keskiaikaisessa palatsissa Venetsiassa tai Firenzessä, tarvitset pohjattomia taskuja. Asuntoasuminen on kaupungeissa arkipäivää, ja monet vanhat kiinteistöt on jaettu erillisiin talouksiin.
Kiinteistönvälittäjät Italiassa
Kun olet löytänyt unelmapaikkasi, tarvitset epäilemättä kiinteistönvälittäjän palveluita. Pitäisikö sinun valita italialainen agentti vai amerikkalainen tai brittiläinen agentti?
Ensinnäkin paljon riippuu siitä, voitko edes löytää amerikkalaisen/englannin edustajan kohdealueeltasi. Vielä nykyäänkin jotkut Italian osat ovat ulkomaalaisille neitsytalueita. Jotkut ostajat haluavat käyttää Italialainen kiinteistö agentit, koska heidän palkkionsa ovat yleensä pari prosenttiyksikköä alhaisemmat. Jos he ovat paikallisia, heillä voi myös olla parempi ymmärrys kaavoitussäännöistä ja mahdollisista ongelmista. Ja jos käyt ammattimaisen italialaisen kiinteistönvälittäjän kautta, sinulta ei todennäköisesti tule ylihintaa. Ei sillä, että kaikki italialaiset agentit olisivat enkeleitä. Itse asiassa jotkut ovat outoja roistoja.
Toisaalta ammattimainen ulkomainen kiinteistönvälittäjä, joka puhuu kieltäsi, ymmärtää todennäköisesti paremmin tarpeitasi. He ovat todennäköisesti jo käsitelleet ostajia, jotka eivät aio asua Italiassa ympäri vuoden ja joiden on siirrettävä rahaa ulkomailta. Koska hyvä kommunikointi välittäjän ja ostajan välillä on elintärkeää, näiden kahden vaihtoehdon välillä valitseminen määräytyy lopulta sen perusteella, kuinka sujuvasti englantia välittäjä puhuu – ja kuinka sujuvasti puhut italiaa. Italialaisia kiinteistönvälittäjiä kutsutaan Kiinteistöt ja yli 15 000 heistä kuuluu FIAIP:lle (Italian Federation of Professional Estate Agents).
Miksi tutkia italialaista kiinteistöä?
Italia on antanut meille Michaelangelon, Raphaelin ja Botticellin. Pizza, gondolit, Ferrarit, ooppera, jäätelö ja Prada. OK, se on antanut meille myös mafian, mutta kukapa ei haluaisiinternationalliving.com , Euroopan kiehtovin ja viettelevin maa? Ajattele vain sen lämpöä, tyyliä ja upeaa ruokaa… sen jännittäviä ihmisiä ja heidän elämänhaluaan… sen taideaarteita ja sen upean menneisyyden arkkitehtonisia loistoja…
Vaikka et olisi koskaan käynyt siellä, Italia on yksi niistä paikoista, jotka hinaavat sydäntä. Ja kerran sinä omistaa olet ollut siellä, etsit aina syitä palata takaisin. Ja kuvittele, että voisit viettää joka kevät Roomassa tai Venetsiassa tai Firenzessä… etkö voisi vain kuvitella itsesi polveilemassa Arno-joen rannalla täydellisenä toukokuun iltana, kun kaikki terrakottakatot ja muinaiset palatsit kylpevät tuossa erityisessä firenzeläisessä hehkussa?
Mutta sinun ei tarvitse viettää kaikkea aikaasi Firenzessä tai missään muussa suuressa taidekaupungissa kokeaksesi taikuuden. Italian maisemat ovat yhtä upeita kuin monipuolisia. Historiallisia muurien ympäröimiä kaupunkeja, ajattomia kyliä, jotka kruunaavat kymmeniä pieniä kukkuloita, kuten tiaaroja, ja kirkkaankeltaisten auringonkukkien peittämiä peltoja. Pörröiset oliivitarhat ja sitruuna-, appelsiini- ja mantelipuut… kultaiset rannat ja jalokivimaiset Alppien järvet… romanttiset, salaperäiset saaret… kytevä Etna… lumipeitteisten Alppien ja Dolomiittien kimaltelevat huiput.
Unelmoitko 3 000 neliöjalan kunnostetusta maalaistalosta, jossa on tarpeeksi tilaa kaikille perheellesi ja ystävillesi… tai kunnostamattomasta maalaistalosta tai huvilasta, jonka voit rakentaa ja sitten toimia B&B:nä? Tai ehkä kuvittelet itsesi kodikkaassa kylätalossa, joka on tarpeeksi suuri kahdelle… tai kodissa, josta on näköala neliö- (neliö) pienessä historiallisessa kukkulakaupungissa. Huvila pohjoisten järvien näköisten lasien vieressä? Asunto Välimeren tai Adrianmeren rannikolla… tai suuressa kaupungissa, kuten Roomassa, Firenzessä tai Venetsiassa? Pyöriviä peltoja ja linnoja kruunaavat rinteet? Kaupungin jännitys? Oli unelmasi mikä tahansa, Italia voi toteuttaa sen.
Vaikka Rooman, Firenzen ja Milanon alueet ovatkin kalliita, kaikki alueet eivät ole niin edullisia kuin voisi odottaa. Maaseudulla ja pienissä kaupungeissa on tarjolla paljon koteja alle 100 000 dollarilla. Usein paljon vähemmän…
Vaiheittainen opas kiinteistön ostamiseen Italiassa
Kuten muissakin Euroopan maissa, Italiassa ei ole useita listauksia. Jokaisella agentilla on oma pieni ominaisuuksien välimuisti, joten mukana on paljon jalkatyötä. On arvioitu, että vain 10 % italialaisista agenteista puhuu englantia… ja tämän löysimme omilla matkoillamme ympäri Italiaa.
Yksi tärkeä varoitus, jos päätät tutkia markkinoita: siellä on joitain roistoja — sekä italialaisia että ulkomaisia — myydään ylihinnoiteltuja kiinteistöjä. Niiden päätoiminta-alueet ovat Toscana ja Umbria, ja niiden kohdemarkkinat näyttävät olevan huonosti perillä olevia amerikkalaisia. Vaikka hinnat Italiassa ovat aina neuvoteltavissa, useimmat ostajat odottavat neuvottelevansa alaspäin… ei ylöspäin.
Vaikka kaikki asuinkiinteistöt ovat vapaasti omistettuja ja omistusoikeus on rekisteröity, Italia ei ole helpoin maa asunnon ostamiseen. Ostoprosessi on monimutkainen ja se tapahtuu yleensä kolmessa vaiheessa:
Vaihe 1: Tee tarjous
Olet löytänyt ihanteellisen kiinteistön ja päättänyt aloittaa alustavat neuvottelut. Teet tarjouksen, jossa kerrot hinnan, jonka olet valmis maksamaan, ja maksuehdot. Ennen kuin jatkat, sinun tulee suorittaa kysely. Sinun on tehtävä tämä joka tapauksessa, jos haet rahoitusta. Kyselyn suorittaa katsastaja , joka tekee myös paikallisia kiinteistöhakuja ja kaavoitustutkimuksia varmistaakseen, että omaisuus on paikallisten kaavoitus- ja rakennusmääräysten mukainen.
Tämän alkuvaiheen aikana toimisto saattaa pyytää sinulta pientä varaustakuumaksua ( varaus ) noin 3 %, mutta näin ei aina ole. Tässä vaiheessa sinun on myös nimitettävä notaari. Notaari on osto- ja myyntiprosessista vastaava virkamies, joka vastaa siitä, että kaikki asiakirjat ovat aito ja arvoltaan kiistaton. Notaari toimii normaalisti molempien osapuolten todistajana, laatien esikaupan ja tarvittaessa käsittelevät lopulliset kiinnityskirjat. Huomaa, että notaari ei ole asianajaja, joka toimii puolestasi.
Vaihe 2: Allekirjoita ensimmäiset sopimukset myyjän kanssa
Nyt on aika neuvotella ja laatia a yksityinen kirjoitus (yksityinen sopimus sinun ja myyjän välillä) ja allekirjoittaa ja vaihtaa vaarantaa, tai ostosopimus. Tämä on oikeudellisesti sitova asiakirja, joka velvoittaa ostajan suorittamaan oston loppuun ja maksamaan sovitun hinnan loppuerän tiettynä tulevana päivänä. Allekirjoittaessaan vaarantaa , sinun on maksettava 10–30 prosentin talletus. Jos et ole tekemisissä toimiston kautta, joka pitää kädestäsi kiinni joka vaiheessa, tarvitset italialaisen asianajajan palveluita laatimaan alkuperäisen sopimuksen, antamaan notaarin ohjeet ja tarkistamaan lopullisen sopimuksen.
Sopimukset voivat olla monimutkaisia asiakirjoja… varsinkin jos et lue italiaa. Esimerkiksi, jos talletus maksetaan ehtojen mukaisesti tallettaa , tämä tarkoittaa, että ostajan on suoritettava kauppa loppuun tai hän menettää automaattisesti talletuksensa, ja myyjä voi ryhtyä oikeustoimiin pakottaakseen oston. (Vaikka myyjä ei ryhtyisikään tällaisiin toimenpiteisiin, miljoonan dollarin Toscanan maalaistalon 30 %:n talletuksen menettäminen on tuskallinen kokemus.) Kuitenkin, jos myyjä vetäytyy, hänkin tuntee kipua, koska hän on lain mukaan velvollinen maksamaan takaisin kaksinkertaisen talletuksen. Pitäisikö talletusta kutsua nimellä katuvakuus , jompikumpi tai molemmat osapuolet voivat vetäytyä kaupasta ilman taloudellista seuraamusta.
Vaihe 3: Allekirjoita asiakirja
Aika allekirjoittaa teko tai lopullinen sopimus, joka tehdään julkisen notaarin läsnäollessa. Hän todistaa omistusoikeuden siirron ja kerää kaikkiinternationalliving.com jotka erääntyvät kaupan yhteydessä. Kun paperit on allekirjoitettu ja kauppa on suoritettu, notaarilla on 21 päivää aikaa rekisteröidä uusi nimike sinun nimellesi. Jos ostat kiinteistön kiinnityksellä, notaari rekisteröi myös panttikirjan.
Italian kiinteistöverot
Varainsiirtovero
Tunnetaan myös valtion ostoverona, sen määrä riippuu siitä, oletko ostamassa kaupunki- vai maaseutukiinteistöä ja kuinka aiot käyttää omaisuutta. Jos ostamasi kaupunkikiinteistö tulee olemaan pääasuntosi (eli asut kiinteistössäsi yli kuusi kuukautta ja yhden päivän vuodessa), valtion ostovero (imposta) on 3 % plus IVA (myyntivero) jos ostat yksityishenkilöltä ja 4% plus IVA, jos ostat yritykseltä/toimistolta. Jos ostat kiinteistön kakkos- tai loma-asunnona, ostovero on 10 % plus ALV. Tämä luku perustuu kiinteistön 'ilmoitettuun hintaan'. Jotta voit saada alennettua rekisteröintiveroa, sinun tulee asua ennen asunnon ostamista Italiasta. Jos maatalouskiinteistöstä tulee vakituinen asuinpaikkasi ja päätoimisi on maatalous, peritään ostoveroa 11 %. Jos asunnosta tulee toinen kotisi, vero on 18 %.
Myyntivero
Jos se ei ole jo sisällytetty kauppahintaan, uusista kiinteistöistä saatetaan joutua maksamaan arvonlisäveroa – 9 % 'ei-luksuskiinteistöstä' ja 19 % 'luksuskiinteistöstä'.
Perintö-/lahjavero
Italia kehitti ainutlaatuisen muunnelman perintöverosta. Ei tyydy vainajan kuolinpesän verotukseen ( vero kuolleilta tai 'kuolleen miehen vero'), se myös verotti jokaista yksittäistä edunsaajaa saadusta perinnöstä ( henkilökohtainen vero tai 'edunsaajavero'). 25. lokakuuta 2001 asti. Uudella lailla on poistettu perintö- ja lahjavero ( lahja- ja perintövero ). Tästä johtuen puolisoille, lapsille tai muille sukulaisille neljänteen asteeseen asti maksetuista testamenteista tai lahjoista ei peritä perintö- tai lahjaveroa. Sitä ei myöskään makseta mistään 168 000 dollarin suuruisesta perinnöstä tai lahjasta, joka on maksettu läheiselle henkilölle tai taholle. Yli 168 000 dollarin perinnöistä tai lahjoista, jotka maksetaan etuyhteydettömille henkilöille tai elimille, maksetaan muita veroja. Kiinteistöomaisuuden osalta tämä on kiinteistön rekisteröintivero ( rekisteröintivero ).
Vuokratulovero
Kiinteistön vuokrauksesta ansaittua tuloa verotetaan tavallisena henkilökohtaisena tulona (IRPEF). Kun päästöoikeudet on otettu huomioon, hinnat ovat liukuvalla asteikolla: 18,5 % summille noin 11 000 dollariin asti; 25,5 % seuraavalle bändille 15 500 dollariin asti; 33,5 % 15 500 - 31 000 dollarin summille; 39,5 % 31 000 - 70 000 dollarin summille; ja 45,5 % yli 70 000 dollarin summista.
Tyhjää kiinteistöä verotetaan laskennallisen tulon perusteella. Kiinteistövero ( katastrofaaliset tulot ) on pieni vero, joka vastaa laskennallista tuloa, jonka kiinteistön omistaja voisi saada omaisuudestaan. Riippumatta siitä, saako italialainen kiinteistönomistaja vuokratuloja, kiinteistövero 0,4–0,7 prosenttia laskennallisista tuloista on edelleen maksettava. Jos kiinteistö on kuitenkin erittäin vähäarvoinen, sitä ei vuokrata ja se säilytetään yksinomaan ulkomaalaisen omistajan käytössä, veroa ei peritä – niin kauan kuin omistaja ei ansaitse tulojaan Italiassa.
Kiinteistövero
Italiassa tärkein kiinteistövero on ICI, joka lasketaan kiinteistön ilmoitetusta arvosta. Kuntien asettama prosenttiosuus vaihtelee 0,4 prosentista 0,7 prosenttiin. Esimerkiksi Milanossa se on 0,5 prosenttia. ICI maksetaan kahdessa erässä, jotka erääntyvät kesä- ja joulukuussa.
Pääomavoittovero
Myyjän on maksettava INVIM, myyntivoittovero, joka vaihtelee kiinteistön omistusajan mukaan. Summa vaihtelee 5 prosentista 30 prosenttiin. Ensimmäistä kertaa ostaville on alennus. 1. tammikuuta 1993 lähtien tämä vero on korvattu vuotuisella kiinteistöverolla, nimeltään ICI ( kunnallinen kiinteistövero ), mutta se on silti maksettava kyseiseen päivään mennessä pidetystä omaisuudesta. ICI on 0,4–0,6 prosenttia kiinteistöarvo , ja vaihtelee paikkakunnittain.
Transaktiokustannukset kiinteistön ostamisesta Italiasta
Transaktiokustannukset voivat nousta melko korkeiksi Italian kiinteistöjen ostossa. The Kiinteistöt välittäjän provisio jaetaan ostajan ja myyjän kesken. Ostaja maksaa yleensä 2-3 % asunnon hinnasta. Joissakin tapauksissa se voi olla jopa 6 %. Oikeuskulut ovat yleensä 2 % kauppahinnasta.
Notaarin palkkiot ovat noin 2,5–4 % ilmoitetusta arvosta. Maksut lasketaan kiinteistön arvon mukaan (eli halvemmissa kohteissa 2,5 %).
The katsastajan maksu riippuu työstä. Jos et aio tehdä muita töitä kiinteistössäsi, maksat noin 600 dollaria. Jos aiot rakentaa tai modernisoida, maksat jopa 2 400 dollaria.
Transaktiokuluissa ja veroissa on huomioitava se, että ne perustuvat usein kiinteistön ilmoitettuun arvoon. Huolimatta siitä, mitä olet tosiasiallisesti maksanut, Italian lain mukaan kiinteistöllä on myös virallinen arvo – 'ilmoitettu arvo', joka on yleensä huomattavasti pienempi kuin ostohinta. Tämä on arvo, joka näkyy asiakirjoissa ja kiinteistörekisterissä. Tästä luvusta lasketaan vuosittaiset kiinteistöverot. Oletetaan, että kiinteistön markkina-arvo on 300 000 dollaria. Ostaja, joka ostaa tällä hinnalla, voi rekisteröidä sen 150 000 dollarin arvoon alentaakseen verojaan. On aivan normaalia, että omaisuus vaihtaa omistajaa ilmoitettuun hintaan, joka on 50 % tosiasiallisesti maksetusta summasta. Huolimatta lukuisista italialaisista, jotka tekevät näin – ja selviävät siitä – suosittelemme, että varmistat, että 'ilmoitettu arvo' vastaa omaisuudestasi maksamaasi hintaa.
Hanki ilmainen kiinteistöraporttisi nyt
Tilaa ilmainen päivittäinen postikortti e-kirjeemme ja saat arvokkaan ilmaisen raportin 5 parasta paikkaa kiinteistöjen ostamiseen vuonna 2022.